こんにちは、不動産ライターのたつや（@tatsuya286）です。
不動産投資は購入する時よりも、売却するまでの方が道のりが険しいと言われています。
条件を下げれば、不動産投資の物件を購入することはできます。
ですが、売却する際、損することなくきちんと売却するには購入時からの準備に加えて、その時の状況にあった売却方法を選択する必要があります。
今回は、不動産投資で物件を売却する主な方法である、仲介と買取、この2つをメインにメリット、デメリットをまとめながらお伝えしていきます。
目次
不動産投資の売却方法には仲介と買取がある
不動産投資で取得した物件を売却するには2つの方法があります。
それが、仲介と買取になります。
まずは簡単に仲介と買取について確認していきましょう。
仲介とは？
不動産仲介とは、不動産の売買の際、買主と売主の間にたって売買契約を成立させることをいいます。
今回のテーマでいうと、不動産投資における物件を売却する訳なので、物件を買いたいという買主を探してもらう売却方法になります。
買取とは？
不動産の買取とは、物件を不動産業者に直接購入してもらう方法になります。
その為、買主は不動産会社になる事が一般的です。
仲介と買取ではどっちの方がお得なの？
仲介と買取のメリット・デメリットを簡単に羅列していきましょう。
仲介のメリット
・買取よりも高い値段（市場価格に近い値段）で売却できる事が多い
仲介のデメリット
・買主がいつ現れるか分からない
・買主との条件交渉に時間がかかる
・仲介手数料を不動産業者に支払う必要がある
買取のメリット
・短期間での現金化ができる
・資金計画が立てやすい
・仲介手数料が発生しない
※事務手数料など、別の手数料が発生する場合もあるので注意
買取のデメリット
・仲介よりも売却価格が低くなることが多い
利益をより多く残したい不動産投資家からすると、これが買取を敬遠しがちな一番の理由なのではないでしょうか？
不動産投資での売却方法は仲介の方が選ばれやすい？
不動産投資をしている方の多くは、1円でも多く利益を手元の残したいという方でしょう。
そうなると、わざわざ安く売る必要はありませんので、少しでも高く売れる仲介を選ぶのは自然な事ですよね。
買取の場合、仲介の相場の6割～8割くらいの金額になってしまうので、それであれば、仲介で売却したいと考えるでしょう。
不動産投資で買取を検討した方がいい場合もある！
とはいえ、全ての売却において仲介の方が良いという訳ではありません。
買取をした方が、結果的に得をするケースもあります。
なぜ、安い値段で売却をするのに、得をするのか？
得をするとしたら、どういったケース、どんな人が対象になり得るのか？
様々なパターンを想定して確認していきましょう。
１．不動産投資ローンを組んでいる
不動産投資において、不動産投資ローンを組んでいる人は多いでしょう。
当然、ローン期間中には利息の負担がかかり続けます。
短期間・高金利で融資を受けた場合、負担率はかなり大きくなります。
仲介で物件を売りに出してから、半年、1年と売れないままの物件も多いです。
仮に、空きの多いアパートやマンションの場合、維持費・管理費などもかかり続けます。
すぐに売却してしまう事で、長期間の支出を減らすことができる可能性があります。
２．築年数が19年など、経年劣化によるマイナス評価がつきそうな物件
建物の築年数にも注意が必要です。
売却を検討してから時間がたちすぎて、築年数が18年から19年、20年となってしまい、売却を検討した時よりもさらに物件評価が低下してしまい、売りにくくなってしまうという事もあります。
そうなると、価格をさらに下げる必要がありますし、結果的に、思っていたよりもずっと安い金額で売れてしまうという事も考えられます。
３．資金繰りが厳しく、競売になってしまう可能性がある
不動産投資をしている人は、競売物件の購入について検討した方も多いのではないでしょうか？
競売物件の場合、購入まで室内が見れない、引渡しは自分で行う必要があるなどデメリットが多いですが、その分、一般の市場で取引される5割くらいの価格で購入できることがあります。
安く購入できれば、その分、利回りがあがりますから、不動産投資を検討している人にとっては狙い目でもあるのです。
逆に言えば、資金繰りが厳しく、競売にかけられてしまうようなことがあれば、市場価格の5割程度での売却になってしまう可能性が高いという事です。
これでは大損ですね・・
もし、不動産投資ローンの返済に困っていて、競売になる可能性があるのであれば、早期に買取を検討して、早めにローンを返済してしまう方がよいとも言えるでしょう。
４．すぐに現金を手にして投資したい物件がある
不動産投資は中長期・トータルでの収益が重要になります。
例えば、買取だと3000万円、仲介だと1年後に4000万円で売れるという物件があったとします。
普通に考えれば、1年後に1000万円得するなら、仲介に依頼した方が良いですよね？
ただ、不動産投資家目線で考えてみた時に、
すぐに3000万円の現金を手に入れて、狙い目な物件を購入することができ、1年後に5000万円の資産を形成できたとしたら、これは買取ですぐに現金を手に入れた方が得ですよね。
目先で損をしたとしても、トータルで得をとる。
まさに不動産投資の醍醐味といえるでしょう。
不動産投資で買取をする場合のおすすめ手順を公開
保有物件の買取を検討してみたい。
そう思ったら、まずはできる事から準備してみましょう。
１．不動産の相場を調べておく
これは当然のことですが、買取を検討するにしても、仲介での相場を調べておくべきです。
仲介の相場が分かっている上で、買取金額が適正かどうか判断する材料になります。
買取の査定で安すぎるのは論外ですが、高ければ高い方が良いという訳ではないですね。
高値の買取査定をだして、契約直前に、色々と難癖をつけられて買取価格を下げられるようなことがないように注意が必要です。
買取にも関わらず、仲介並みの価格が提示された場合、その根拠が明確でなければ疑った方がいいでしょう。
自分の不動産の強み、弱みは理解した上で査定にだしましょう。
２．複数の不動産会社に見積もりを依頼する
見積もり価格が適正かどうかを判断する為に、1社だけでなく3社～5社程度の見積もりを取得してみましょう。
全体の中間の価格帯を1つの基準として、より良い条件で買取してもらえるように交渉していくのがいいですね。
３．買取から決済までのスケジュールを確認する
買取は決済まで素早く行えるのが魅力の1つです。
買取を検討しても良いと思える不動産業者を見つけたら、決済までのスケジュールを確認しておきましょう。
次の不動産投資の購入資金として考えている場合は、いつ現金が手元に入るかは重要な問題です。
スケジュールに関しては、担当者と細かく打ち合わせを重ねておく事が大切です。
仲介か買取かは長期的な目線で検討しよう
今回は、不動産投資における仲介と買取の比較をしてきました。
高値がつくという理由で仲介を検討される方が多いと思いますが、あえて、買取をした方がよいケースについてまとめてきました。
不動産投資は中長期・トータルでの収益をより多くする事が大切です。
常に複数の選択肢を比較・検討して、より良い選択をできるようにしていきましょう。
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