不動産投資の失敗を避ける！路線価の活用法まとめ

こんにちは、不動産投資家/ライターのたつや（@tatsuya286）です。

さっそくですが、路線価って聞いたことありますか？

日常生活では余り使われることがない路線価ですが、不動産投資を考えている人、土地や建物を持っている人、不動産売買をする予定がある人は、知っておいた方が良い指標の１つになります。

特に不動産投資を検討している人の多くは、

不動産投資は興味あるけど、失敗したくない！

不動産会社が勧めてくる物件は信用していいの？

不動産投資仲間はいないし、相談できる人も知らない・・

こういった方は、自分自身で失敗しない為の知識を身に付ける必要があります。

 

不動産会社に紹介される物件を、言われるがままに購入していては、運よく成果がでる事はあっても、成果をだし続けるのは難しいといえるでしょう。

とはいえ、不動産投資において、適正な価格を自分で算出するのは簡単ではありません。

そもそも、何を基準にして適正と判断したらいいかも分からない・・

そういった方の為に、今回は路線価という指標についてまとめていきます。

路線価って何？という方は特に参考にしてみてくださいね。

路線価とは？

路線（道路）に面する土地1㎡あたりの評価額のことをいいます。

一般的には、相続税路線価といわれ、主に相続税や贈与税を算出する際の基準になります。

つまり、

国が税金をきちんと納めさせるために、土地の評価額を公表したもの

と言えますね。

路線価を公表しているのは国税庁で、毎年7月に発表されます。

特徴としては、税金を納めてもらうための評価ですから、市街地のほぼ全ての路線に対して価格がつけられています。

調査してる場所は、約325,000ヶ所（2017年の場合）

不動産投資を検討するエリアであれば、ほとんど該当するといっていいでしょう。

路線価はどうやって決まる？

地域によっても変わりますが、

公示地価の約80％とされています。

じゃあ公示地価って何かというと、

実勢価格の約90％とされています。

じゃあ実勢価格って何かというと、

実際に取引されている不動産の価格になります。

 

どうですか？面倒くさそうですよね。笑

 

実は土地の評価は4種類あるんですね。

この違いを理解しておかないと、勘違いしてしまう事がありますので、ざっくりと理解しておきましょう。

路線価だけじゃない！土地を評価する4つの方法

土地の評価方法として4種類の評価方法があります。

何でそんなにあるんだと思うかもしれません。

これはそれぞれの評価をだす目的が違うからなんですね。

簡単にまとめていきます！

１．実勢価格（市場価格・時価）

実際に不動産売買で取引をされた価格のことです。

自分の家の隣が、築年数も土地の広さもほとんど同じで、去年3000万円で売買されたとしましょう。

 

あなたの家はいくらくらいで売れると思いますか？

「3000万円くらいでは売れるかなー？」

 

このように考えられますよね。

これが実勢価格です。

不動産投資においても、この実勢価格が大きな判断材料になる事は、何となく分かりますよね。

２．公示価格

国土交通省が公表している1月1日時点での価格になります。

公示価格は「一般の土地取引価格に対する指標」として取り扱われています。

不動産売買をする際に、

「このくらいの金額が相場のエリアですよー」

という指標として使われ、実勢価格の約90％といわれています。

３．路線価格（相続税評価額）

今回のテーマである路線価ですね。

相続税や贈与税の計算の基準とされていて、公示価格の約80％といわれ、相続税や贈与税の計算に用いられます。

４．固定資産税評価額

これは名前からも想像できるように、

「固定資産税を課税する際の指標」として取り扱われ、3年毎に見直され公表されています。

これは、公示価格の約70％といわれています。

 

4種類も土地の評価方法があると紛らわしいですよね。

なので、それぞれにきちんとした目的があり、その金額にも根拠があるという事が分かれば大丈夫です。

路線価の調べ方

路線価を調べるには国税庁の路線価図のホームページで調べる事ができます。

国税庁　路線価図：http://www.rosenka.nta.go.jp/index.htm

使い方はシンプルなのですが、路線価を見る為に、1枚ずつPDFを開かないといけない為、リサーチに使うにはちょっと時間がかかってしまう印象があります。

個人的には、一般財団法人が運営している「全国地価マップ」がおすすめです。

全国地価マップPCサイト：http://www.chikamap.jp/chikamap/Portal

こちらは住所を入力するだけで対象エリアの地図を開くことができ、グーグルマップのようにスライドして地図を見る事もできるので、素早くリサーチできます。

見方が分からなくても、使い方ガイドを確認すれば分かりやすく説明されてるので、初めての方でもスムーズに利用できますね。

路線価の計算方法

路線価の仕組みと調べ方が分かったら、実際に利用していきましょう。

路線価の計算方法は非常にシンプルです。

評価額＝路線価×面積（㎡）

この計算式で算出できます。

評価額は公示価格の約80％なので、

公示価格＝評価額÷80％

これで公示価格の目安を調べる事ができます。

不動産投資と路線価の関係と上手な活用方法

購入対象である不動産が適正価格に比べて高いのか？それとも安いのか？

これを自分で判断できるかという事が大切です。

購入対象があるエリアで、条件の近い不動産の取引事例や公示価格が近くにあれば目安にする事ができますが、場合によっては近場の取引事例が少なく、公示価格も見つからないという場合があるでしょう。

そんな時は路線価や固定資産税評価額が参考になります。

これらは、納税の為の指標という事もあり、非常に多くのエリアで調べる事ができます。

不動産投資として対象としているエリアであれば、その対象不動産の前面道路の評価を確認できる事が多いでしょう。

逆に、路線価すら分からないようなエリアであれば、不動産投資の対象としては避けた方がいいかもしれません・・

 

また路線価は毎年公表される為、路線価の上昇率、下降率を調べる事で、エリア全体が上昇傾向なのか、下降傾向なのかを調べる事もできます。

地方で築古アパートを購入する際に、その都道府県の路線価は上昇しているのか？下降しているのか？

こういった情報も、重要な判断材料の1つになるといえるでしょう。

路線価を活用する上での注意点

路線価は公示価格の約80％を目安に算出されていますが、必ず一致するという訳ではないです。

エリアによっては大きな乖離がある場合もあるので、あくまでも参考材料の1つとして捉えないといけません。

また、評価額は路線価と土地の広さで計算はできますが、同じ広さであっても、綺麗に整った整形地と、いびつな形をした土地とで同じ価値があるとはいえないですよね。

土地は基本的に整った正方形や長方形の形をした整形地の方が評価が高く、いびつな形の方が評価が低いです。

そういった形状が整っていない土地の場合は、評価に補正がかけられます。

 

例えば、やたら細長い土地や、道路との接道が2ｍギリギリで車を入れられないような土地、めちゃくちゃ狭い狭小地といわれる土地など様々です。

補正率表や計算方法もある事にはありますが、今回は路線価を知らない方向けに書いていますので、ここでは割愛します。

俺はもっと詳しく知りたいぜ！

というツワモノは国税庁の該当ページのURLを貼っておきますので、ぜひ参考ください！

国税庁　付表１～９　補正率表について：https://www.nta.go.jp/law/tsutatsu/kihon/sisan/hyoka_new/02/07.htm#a-hyou_01

路線価だけじゃなく、多くの判断材料を持とう！

私は土地の実勢価格を調べるのに、路線価を使う事は多いですね。

路線価÷0.8で目安金額出すこともありますし、固定資産税評価額を1.5倍してみたりもします。

固定資産税評価額は実勢価格の約90％である公示価格の約70％ですからね。

 

大切なのは、こういった指標を活用すること。

そして信用しすぎないことですね。笑

 

不動産投資だけじゃなく、不動産の賃貸でも売買でも、後悔する人って1つの判断材料を信用しすぎる傾向があります。

つまり、買ってから後悔してしまうんですよね。

不動産投資における、収益物件買いたい病

不動産売買における、マイホーム買いたい病

不動産賃貸における、新居に引っ越したい病

こんな風に私は呼んでいますが、結構的を得ているなと。笑

 

不動産って恋愛と似ていて、一度好き！ってなっちゃうと悪い部分が見えなくなってしまいます。

恋愛なら、そういった部分も含めて好きになって結婚した！

という素敵な形もあるりますが、不動産だと、なかなかそうはいきません。

「利回りがメッチャ魅力的で買ったけど、実は税金と管理費と返済を合計したらほとんど現金が残らないね！それに、入居も全然決まらないからいっつも空室！それでも、俺がいないと生きていけない築古戸建ちゃんが大好き！」

もしかしたら幸せかもしれませんが、手元に残る現金は確実に減っていきますね。笑

 

大切なのは自分なりの判断材料を複数持つこと。

そして拘りすぎず、色々な不動産と比較して客観的に検討すること。

その判断材料の1つとして、路線価も活用してもらえればいいなぁと思います。

 

最後までお読み頂き、ありがとうございました。